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为什么对土地价值征税可能是全民基本收入的最佳税收方式——通过降低住房成本、间接对人工智能征税，并压低租金而非推高租金
作者：斯科特·桑滕斯
2026年7月14日
土地的价值属于所有人
想象一下，在大城市中心有两块并排、大小完全相同的土地。一块上面矗立着一座闪闪发光的五十层大楼，里面有办公室、公寓和商店。另一块上面是一个零层的停车场。
现在问自己：哪个业主缴纳的税更多？
是大楼业主。我们对建筑物征税，所以你建得越多，欠的税就越多。停车场业主几乎什么都没建，几乎什么税都不付，即使那块沥青下面的土地价值不菲——恰恰因为它坐落在一个由周围其他人共同建设起来的繁华城市中心。所以停车场就那么闲置着。年复一年。业主支付他们很少的税，眼睁睁看着土地价值攀升——请注意，这个价值他们没做任何创造——等待时机卖出以获得巨额暴利。
我认为这相当不合理，而土地价值税（LVT）就是为了解决这个问题而设计的。
土地价值税是对土地未改良价值的征税：即一个地点本身的价值，而不是其上的建筑物或改良设施。这个价值不是由持有地契的人创造的。它是由其周围的整个社区创造的。土地价值税与普遍红利相结合，可以将该价值以等额份额返还给每个人。它可能是我们最接近完美的税收。它无法隐藏或逃避。它使住房更便宜而不是更贵。我相信这是获取和分享技术正集中到极少数人手中的巨额财富的最佳方式。
这也是我一直在构建的更广泛的多层全民基本收入计划的最终层。但它本身也能成立，所以让我从头开始说起。
土地价值税到底是什么
首先，土地价值税不是房产税。理解两者的区别非常重要。
房产税对一切征税。它对土地及其上的建筑都征税。建房子、加卧室、修屋顶、把房子改建成公寓楼，你的税单就会不断上涨。你会因为改善事物而受到惩罚。
土地价值税只对土地本身的未改良价值征税。你在土地上做什么都是你的，免税。建摩天大楼或什么都不建，土地税单是一样的。
为什么要这样做？因为，你并没有创造你所拥有的土地的价值。没有人能单独做到。土地的价值来自于它周围的一切：道路、公共交通、学校、医院、杂货店、咖啡馆、邻居、工作机会，以及在那片土地周围成长起来的整个充满活力的文明。土地因为其周围社会所做的努力而增值。社会使土地变得有价值。因此，当我们收取这些价值并分享它时，我们并没有拿走任何个人赚取的东西。我们是在返还我们共同创造的东西。
这是经济学中最古老的思想之一，曾经非常流行。
诊断问题的书
1879年，一个名叫亨利·乔治的美国人出版了一本名为《进步与贫困》的书，它成为十九世纪最畅销的书之一。全世界的劳动人民都如饥似渴地阅读它。乔治提出的问题是每个人当时和现在都关心的：为什么在一个技术和工业发展令人惊叹的时代，贫困却不断加剧？
他的回答基本上是：“问题出在土地上，笨蛋。”随着社会变得更加富裕，拥有土地的人攫取了收益。其他所有人为了获得靠近所有这些进步存在的特权而向他们支付租金。乔治写道，财富分配不平等的根本原因在于土地所有权的不平等。
社会获得的每一项进步——无论是新技术、人口增长还是管理得更好的城市——都使土地变得更有用，从而更有价值。但这种收益并没有提高工资。它被吸收到地价中，并以租金的形式被撇走。更努力地工作，更多地发明，取得更多成就，地主们只会提高租金。这就是为什么进步与贫困并行不悖。
环顾四周。这个过程仍在发生。这是一个根本性的经济问题。
我们在旧金山湾区、纽约市等地创造了惊人的财富。然后发生了什么？在那里生活变得越来越昂贵。维持这些城市运转的工程师、护士和教师因价格过高而被挤出，而恰好拥有土地的人却因无所事事而变得更富有。我们共同创造的财富流向了持有地契的任何人。这就是系统设计的工作方式。这是一个由地主设计的系统。而乔治在大约150年前就诊断出这个问题并开出了药方。
无法逃走的财富税
土地还有另一个特点：它就在露天之下。你无法隐藏它。
几十年来，我们目睹了超级富豪将资金藏在空壳公司和离岸账户中。但你不能用土地这样做。土地无法电汇到开曼群岛。因此，土地价值税是一种不可避免的财富税。它是我们少数几种富人无法逃避的税种之一。
当你的钱多到永远花不完时，你的钱就会去寻找资产购买，而土地是最受青睐的资产。正因为如此，极端的财富不平等已经在推高住房成本。随着人工智能将更大规模的海量财富涌向少数人，这些财富也将涌入房地产，将土地集中到越来越少的人手中，并进一步将其他人挤出市场。
历史给了我们一个教训。轧棉机所做的，很可能就是人工智能现在将要做的。它使人类劳动的生产率大大提高，但收益并没有流向那些劳动被节省下来的人。收益流向了土地。种植棉花的土地价格飙升。拥有土地的人变得更富，而一些人曾预期会受到新技术冲击的奴隶制反而恶化了。一台节省劳动力的机器让土地所有者变得更强大，而不是工人。人工智能是我们这个世纪的轧棉机，如果没有土地价值税，收益将汇聚到它们历来汇聚的同一个地方。
人工智能已经在“着陆”——字面意思
我们甚至不必等待就能看到它的发生。它正在发生。每个人工智能模型都依赖数据中心运行，而数据中心已成为美国最昂贵的土地用途。在弗吉尼亚州劳登县，一块土地最近以每英亩600万美元的价格售出。
而劳登县展示了当一个社区真正对此征税时会发生什么。数据中心现在每年产生约13亿美元的收入，约占该县税收收入的45%。这笔收入如此之多，以至于该县十年来每年都在削减住宅房产税率，累计下降了30%，即使其预算在增长。科技行业对土地的渴望实际上降低了房主的账单。这是土地红利的雏形：人工智能时代的财富回流到其所在社区的居民手中。
大多数地方的做法恰恰相反。目前至少有37个州通过免税政策补贴数据中心；仅弗吉尼亚州一项，预计每年成本为150万美元，而现在成本已达16亿美元。我们正在付钱给万亿美元级别的公司来占用我们的土地。正如土地经济学中心的格雷格·米勒所说，社区不应该拒绝数据中心或补贴它们；它们应该更努力地谈判。无论人工智能在哪里落地，其下的土地价值都会飙升，而税收将这一激增转化为居住在那里每个人的红利。没有游说，没有空壳公司，没有竞相逐低的竞争。人工智能使土地越有价值，每个人的支票就越大。
因此，在非常真实的意义上，土地价值税是一种间接对工作自动化征税的方式。我们不必追逐每一个代币或对每个机器人征税来获取自动化的收益。我们可以让钱去做它该做的事——流入土地——并在那里征税。然后我们将其普遍地重新分配，让每个人都受益。
为什么房屋会变得更便宜，以及为什么需要红利
现在来说说让一些人感到紧张的部分，这也是我们尚未对土地价值征税的部分原因。土地价值税会降低房屋的售价。为什么？对土地的经常性税收会被“资本化”为较低的购买价格。如果拥有土地需要支付更高的年度账单，买家就不会愿意为它预先支付那么多钱。未来的税收降低了土地作为投资的价值。
更便宜的土地意味着更便宜的住房。对于租房者和首次购房者来说，这太棒了。但对于每个已经拥有住房的人来说，他们最大的单一资产价值会略微缩水。这是一个真实的问题。假装不是这样是不诚实的。
我以看待全民医保的方式来看待这个问题。我相信转向单一支付者医疗系统将带来巨大的好处。它将覆盖所有人，且成本更低。它也会让许多从事私人医疗保险管理工作的人失业。但这并不意味着全民医保是个坏主意。这意味着这个想法必须附带一个让过渡不那么痛苦的方法。
这里也是如此。降低锁定在房屋中的财富对可负担性有利，但对任何将房屋视为退休保障的人来说不利。这正是LVT需要红利的原因，也正是它应该加在其他红利之上的原因。土地价值红利补偿了住房财富的减少。更深刻的是，它改变了安全的含义。你的安全感不再来自“年轻时买地，祈祷它升值”，而是来自一张终身的、无论发生什么都每月按时到来的支票。对于投资来说，这也是一种更好的激励机制。正如斯蒂芬·霍斯金斯所说，对土地征税“消除了土地作为退休储蓄核心途径的作用”，并推动人们投资于生产性企业，而不是投机于土地。这对每个人都更健康，但前提是在旧规则改变时，人们下面有一个安全网。红利就是那个安全网。
需要明确的是，这都不意味着任何人会被迫离开自己的家。正如亨利·乔治本人所坚持的，我们不需要没收土地——只需要收取租金：“我们可以安全地留给他们空壳，”他写道，“只要我们拿走内核。”这里经常出现的担忧是那些拥有现在价值不菲的住房但靠固定收入生活的退休人员。解决办法很简单：允许自住业主推迟缴税，直到他们出售房屋或将其传承下去。税款只在土地易手时才到期。没有人会因土地价值税而被驱逐。
不会适得其反的激励
你向什么征税，你就倾向于得到更少的什么。对香烟征税，人们抽烟减少。对燃料征税，人们开车减少。对工作征税，人们工作减少。对消费征税，人们消费减少。对建筑物征税，人们建造的建筑物减少——这正是房产税的灾难。
土地是绝妙的例外。你无法通过征税来减少土地。供应是固定的。无论你以什么税率征税，明天的土地和今天一样多。
那么税收会做什么呢？它会抑制土地投机。现在，持有空地或空置房屋并等待社区努力使其变得有价值是很安逸的。土地价值税使这种等待变得昂贵。突然间，停车场业主支付的费用和隔壁摩天大楼的业主一样，而支付这笔账单的唯一方法就是利用好土地。把停车场改造成20层的停车楼。或者建一栋大型公寓楼。或者建摩天大楼。或者卖给愿意这样做的人。
结果是，这种税收增加了住房供应。更多的住房意味着更可负担的住房。LVT是一种鼓励生产我们急需更多的东西的税收。这就是为什么米尔顿·弗里德曼称对土地未改良价值征税是“最不坏的税”，并回溯到“很多很多年前的亨利·乔治论点”。
公共投资，私人横财
我们还没有涵盖另一个土地价值的来源，也是我们所有人最直接买单的：公共投资。宣布一条新的轻轨线路穿过一个社区，沿线的土地价值在第一个乘客登上列车之前就会立即飙升。每一所新学校、公园、下水道和堤坝也是如此。公共资金投入，周边土地价值上涨。经济学家约瑟夫·斯蒂格利茨在1977年正式证明了这一点，现在被称为亨利·乔治定理。用于公共物品的支出往往会以更高的土地价值形式重新出现，至少等于公共支出的数额。
纽约刚刚将此见解写入法律。该州最新预算中隐藏的一项更新条款（第119-r条）授权纽约市通过特别评估或直接的土地价值税，来获取新交通线路创造的土地价值，以帮助支付布鲁克林和皇后区之间的跨区快线。据尼什卡宁中心估计，仅这一条线路就可产生15至35亿美元的可获取土地价值。修建铁路，对其创造的意外之财征税，铁路就能帮助自己回本。
现在将其与通常情况对比。整个税基为铁路买单，但收益却像彩票奖金一样落到了碰巧在附近已经拥有土地的人身上。但他们并没有修建铁路。是公众修建的。土地价值税主张：如果公共投资创造了价值，公众就应该分享价值。
为什么是红利，而不仅仅是减税
有些人听到这里会说：好吧，对土地征税，但用它来削减其他税收。降低房产税或所得税。降低销售税。就减税吧。
这与我之前提议用标准抵免取代标准扣除时遇到的同一个问题。减税对富人的帮助更大，因为他们本来缴税最多。红利对每个人都平等，因为对每个人来说都是相同的金额。
我相信普遍红利是处理土地价值最公平的方式，原因我反复提及：社区中的每个人都创造了该社区土地的价值，即使是那些不缴纳任何房产税的人。咖啡师、公交车司机、护士、上学的孩子；他们都是这片土地价值所在的部分原因。因此，当我们收取土地价值时，每个人都应该得到平等的份额。不是向当前拥有最多土地的人倾斜的减税，而是对每个人都平等的红利。
看看这对不同的人有什么影响：
- 一个租房者不需要为土地价值税支付任何费用。租房者不拥有土地。所以租房者收到红利，而无需为此支付任何费用。这对他们来说是纯收益。
- 一个拥有并居住在自己房屋中的家庭，他们的土地税会增加，而他们获得的综合红利会抵消这部分支出。大致上收支相抵。他们没问题。
- 与此同时，拥有多处房产的人，对每一块土地都要缴纳更高的税，但只收到一份红利。这就是整个设计。它使囤积房屋成本更高，使拥有自己的住房变得容易得多。LVT-UBI温和地将土地从少数人手中撬出，使其对多数人来说触手可及。
我向你保证，拥有数万套住房的私募股权基金讨厌这个想法。哦，好吧，我想他们得把一些房子卖给真正的人了。这就是生活。
租金不会上涨吗？
人们对UBI最常见的担忧是，房东会提高租金来获取它。这是一个合理的担忧。这也是土地价值红利最适合回答的担忧，因为它对租金施加的每一种压力都指向下行。
从供应开始。正如我们已经提到的，土地价值税使得闲置空地和空置房屋变得昂贵，而建造更多是支付账单的最佳方式。更多的住房意味着更多的选择，更多的选择意味着房东争夺租户，而不是租户争夺住房。
然后加上房屋所有权。土地价值税降低了房屋的购买价格，红利帮助人们存钱买房，而税收使囤积房屋变成一场必输的游戏。每一个成为房主的租户，都是房东失去的一个客户。更少的租房者追逐更多的住房，会进一步压低租金。
然后加上流动性，我认为这是所有效应中最被低估的。现在，大多数人必须住在有工作的地方，这意味着昂贵大都市地区的房东面临来自其他地方房东的竞争并非真正的竞争。但UBI是一种无论你去哪里都会跟着你的收入。突然间，在高成本城市支付过高租金的人可以搬到更便宜的地方，而不会放弃他们的收入底线。我们已经做过这个实验的一个版本。当疫情使远程工作成为常态时，人们分散开来，在最密集、最昂贵的地区租金下降，而在更便宜的周边地区租金上涨。UBI将把这种自由扩展到远程工作者以外的所有人，迫使城市的房东与更便宜地区的房东竞争。
如果某些地方的租金确实仍然上涨呢？那么那里的土地价值也会上涨，税收会收取更多，每个人的红利都会增加。租金上涨不再仅仅让房东致富，而是为每个人提供更大的支票。土地价值红利是UBI的一个版本，其中人们担心的事情会自动为它提供更多的资金。
数字看起来如何
UBI中心考察了英国的土地价值红利。他们模拟了1%的土地价值税，在2021年大约筹集了550亿英镑。作为给予每个人（儿童和成人）的平等红利，按2026年美元计算，大约每月100美元。这听起来可能不多，但这能将贫困减少20%。英国最底层的十分之一人口收入将增加16%。最顶层的十分之一人口收入将下降约2%。总体而言，70%的人会获益。
现在对美国应用同样的逻辑。
估计美国私人持有的土地价值至少为36万亿美元，在此基础上征收1%的土地价值税每年将筹集约3600亿美元。将其平均分配给所有约3.2亿美国公民和绿卡持有者（包括成人和儿童），大约是每月90美元。
然后我建议在五到十年内逐步将其提高到5%。为什么是5%？因为这大约是收取100%租金的税率。土地通常每年为其所有者赚取约其价格5%的租金，因此对当前土地价值征收5%的税相当于收取几乎所有的年度土地租金，这正是亨利·乔治提议我们做的。是的，征税租金意味着土地价格本身会下降。这正是关键所在。收入来自土地每年产生的租金，而不是其标价。在5%的税率下，同样的计算得出每年约1.8万亿美元——每人每月约470美元——并且随着土地使用价值不断上升（它总是如此），这个数字还会持续增长。将其叠加到其他UBI层上，我们谈论的是真正的钱，支付给每个人，贯穿他们一生，足以消除绝对贫困。
为什么这一层是州级而非国家级
不过有个问题。在联邦层面，土地价值税直接撞上宪法。宪法将土地税视为“直接税”，并要求直接税根据人口在各州之间分配，每州按其人口比例承担。这对土地税来说是不可行的，因为土地价值不是按人口分布的。第十六修正案在1913年将所得税从这项分配规则中豁免，但它从未触及土地税。因此，真正的全国性土地价值税很可能需要宪法修正案。
这是一个很高的门槛。但好消息是：任何州都可以自行对土地价值征税。一个州可能需要修改其宪法才能做到这一点，但修改一个州的宪法比修改整个国家的宪法要容易得多。
所以这是我设想的UBI层，由各州、各县、各市或三者的某种组合逐步实施。土地价值红利将叠加在国家UBI层之上，就像阿拉斯加人已经在联邦政府提供的任何福利之上收到他们的普遍红利一样。
这也创造了一种良性的竞争。采用土地价值红利的州使其住房更可负担，并将钱放进每个居民的口袋，这会吸引人们搬去那里。拒绝的州将眼睁睁看着自己的居民离开。这一次，州与州之间的竞争将是向着可负担住房和经济保障的竞争。
宾夕法尼亚州已经做过实验
宾夕法尼亚州已经展示了土地价值税的明智之处。直到今年，它是唯一一个广泛采用市政两级税率房产税的州，即土地税率高于其上建筑物税率。近二十个城市已经实施。哈里斯堡在1975年采用了两级税率来对抗铁锈地带的衰败。在接下来的二十年里，其空置建筑从4000多栋下降到约500栋，其企业数量增加了四倍多。一项对宾夕法尼亚州十五个城市的研究发现，将税收负担转向土地促进了建筑业发展，林肯土地政策研究院的一项分析发现，采用两级税率的城镇其住房存量增长速度比类似的单一税率城镇快约五个百分点。
宾夕法尼亚州甚至不是美国第一次尝试。1912年，休斯顿对土地按其价值的75%征税，而对建筑物仅按25%征税。结果：租金下降20%，建筑业在六个月内跃升66%，空置地块被填充，银行存款激增。背后的税务专员J·J·帕斯托里扎非常受欢迎，他赢得了连任，随后又赢得了市长办公室。而这个实验结束并非因为它失败了。它之所以结束，是因为德克萨斯最高法院推翻了它，这让土地投机者非常高兴，他们正因为实验奏效而感到不安。听起来很熟悉吗？
纽约市从另一个角度讲述了同样的故事。在1920年代，该市仅对土地征税而豁免新建建筑物的房产税，引发了其历史上最大的住房建设热潮；规模之大，仅在三年内就结束了该市的住房短缺。一个面临严重短缺、房东哄抬租金和土地价格膨胀的城市，并非通过巨额公共支出，而是通过改变征税对象，建造走出了困境。对建筑物征税减少，得到了更多建筑物。一个世纪后，纽约市通过其新的交通条款，又绕回了同样的见解。
这个想法终于再次传播开来。根据土地经济学中心的统计，LVT从三年前没有州立法，发展到2026年有两个州扩大了LVT权限，另有七个州有活跃的法案，还有两个州表现出新兴的兴趣。有些事情正在发生变化。势头是不可否认的。
韩国可能比我们所有人都先做到
而且这不仅仅是一个美国故事。韩国可能成为世界上第一个通过全国性土地价值税为基础收入提供资金的国家。其总统甚至以此为竞选纲领。
现任韩国总统李在明，花了十多年时间将基本收入从想法变成政策。作为该国最大省份的省长，他实施了一个针对年轻人的真正的基本收入计划。在2022年总统竞选中，他提出了一个主要由土地价值税和碳税资助的国家UBI；其论点是土地价值属于公众，对其征税既可以资助红利，也可以抑制正在吞噬该国的房地产投机。他以不到一个百分点的差距输掉了那场竞选，部分原因是反对派煽动了对房地产税的恐惧。然后他在2025年赢得了总统职位，并继续扩大获得基本收入的人数，从农村地区开始。
地球上没有哪个国家比它更有条件做到这一点。对土地价值税最常见的实际反对意见是，你无法可信地将土地价值与其上的建筑物分开估值。韩国已经做到了。全国每个地块，与建筑物分开，每年评估一次，整个国家行动在五个月内完成，结果公布到单个地块。批评者认为不可能做到的评估机制已经在那里运行了。剩下的就是也在那里附加税收和红利。LVT-UBI在那里已经如此接近。
完整的UBI组合
现在看看我提议的所有UBI层：
- 第1层：用可退还的标准税收抵免取代标准扣除。
- 第2层：股票稀释红利——富人无法逃避的财富税。
- 第3层：消费红利——增值税或微小的交易税。
- 第4层：碳红利——对污染的庇古税。
- 第5层：土地价值税和红利——由各州实施。
第一层是一个相当无聊但有效的税制改革，但其他层都是为了基于共享所有权和集体价值创造来分配红利。
这最后一层是整个UBI故事中最古老的想法。托马斯·潘恩在1797年论证说，地球是全人类的共同遗产，土地所有者欠我们其他人地租。亨利·乔治在其上发起了一场运动。自1982年以来，阿拉斯加一直向其居民支付共享自然资源的红利，没有一个阿拉斯加人称其为福利。他们称之为自己应得的一份。土地价值红利只是同样的逻辑，应用于我们共同拥有的最有价值的资源，也是没人能带出海的资源。此外，它将解决房东问题，使租房和买房都更可负担。
摩天大楼和停车场将永远坐落在同等价值的土地上。唯一的问题是，那片土地的价值是持续流向那些先到并制定规则的人，还是最终流向所有创造其价值的人。
我认为早该是我们收取我们应得的租金并支付给我们自己的时候了。