作者：Allie Kelly 和 Martina Nacach Cowan Ros 报道
2026年7月24日
纽约市的房东们正在反对市长佐兰·马姆达尼的租金冻结政策。
由七名纽约市房东组成的联盟于周三（7月23日）提起诉讼，反对这项长期承诺的针对全市租金稳定公寓的冻结政策。该政策于6月底由市租金指导委员会以7比1的投票结果通过。该决定禁止了在2026年10月1日至2027年9月30日期间签订的一年期和两年期租约的租金上涨，影响了全市约100万套租金稳定公寓。
诉讼称，租金指导委员会投票的结果是“一个预设结果的虚假程序”的产物，这将对业主造成财务负担。
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冻结租金自马姆达尼竞选初期以来，就是其核心的可负担性目标之一。单一起房东诉讼不太可能推翻该政策，但市长可能在维持冻结超过一两年方面面临艰难挑战。当纽约市和明尼苏达州圣保罗等其他城市过去尝试限制租金时，地方政府无法长期维持所需的经济支持或政治意愿。
市长办公室发言人 Matt Rauschenbach 表示，市法律部门准备在法庭上为这项政策辩护，并且“马姆达尼政府仍然致力于确保租金稳定体系的成功，该体系已防止了流离失所，并为几代纽约人提供了稳定。”
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类似的租金冻结曾让城市被告上法庭
其他城市以前也遇到过类似情况——纽约市本身也不例外。
圣保罗市在2023年赢了一场针对房东的诉讼，此前一项对年租金涨幅上限3%法令的质疑被驳回。
在市长白思豪的两个四年任期内，纽约市的租金指导委员会成功地在2015年、2016年和2020年实施了一年期的租金冻结。第二次（2016年）时，该委员会曾被起诉但未获胜。
Rosenberg & Estis 律师事务所的律师 Deborah Riegel 是当前纽约房东原告方的联合法律顾问，她告诉 Business Insider，2016年那起案件的法律争论点在于，租金指导委员会在决定是否冻结租金时，能在多大程度上考虑租户的负担能力。她说，当前的诉讼有不同的论点，其依据既包括房东面临不断上涨的成本，也包括对市政府审批流程被滥用的指控。
“无论你是否考虑租户的负担能力，你在成本方面的数据都非常清楚——业主的成本在增加，这是无可辩驳的，”她说，并补充说其他由城市控制的成本，如地方房产税，也在上涨。“他们仍然认为业主应该吸收这些增长，而没有任何相应的收入增长。”
穆迪评级公司6月份的一份报告发现，假设为期五年的租金冻结，可能会导致商业抵押贷款支持证券中6%的纽约市多户家庭贷款面临违约风险。
市政府和房东定于9月出庭面对法官。
冻结对租赁市场的潜在影响
房东的诉讼称，租金冻结将使业主在成本上升的情况下难以生存。
Realtor.com 的高级经济学家 Jake Krimmel 表示，这场辩论并非关于“租户对抗房东”，而是关于分析该政策可能对租赁市场产生的影响。他说，居住在租金稳定公寓中的人将受益，但同时预计会对市场的其他部分产生溢出效应。
他说，这些影响之一将是市场化租赁公寓面临的压力增加，因为纽约市的住房供应紧张，且租金稳定单元的住户将更不愿意搬出。Krimmel 补充说，租金冻结不太可能阻碍新房建设，因为它仅适用于现有单元。
市场压力还将受到房东如何在租金稳定和运营成本（如高能源价格、房产税、保险和总体通胀）上升的情况下进行调整的影响。同时拥有租金稳定单元和市场价单元的房东，可能会提高其市场价公寓的租金，以抵消维护其稳定物业的成本。
与此同时，主要拥有租金稳定单元的房东可能不得不减少维护，或者在公寓重新投放市场时让其空置，因为与管理租户相比，让它们空置可能成本更低。许多此类连锁反应曾在圣保罗及其周边地区发生，促使该市收回了其租金上限政策。
“最终，这是一种平衡行为，”Krimmel说。“房东必须在收入和运营建筑的成本之间取得平衡，因为他们觉得收入方面受到了很大挤压，所以他们的成本压力此刻感觉更为紧迫。”
撇开法律挑战不谈，这些对市场的财务影响使得城市难以维持居民和立法者对持续冻结的支持。正如 New York YIMBY 创始人兼总裁 Nikolai Fedak 所说，冻结在理论上听起来不错，但最终可能会为数百万租户抬高价格。
“它制造了两种租户阶层，”他说。“补贴租金控制体系内的受保护群体，会推高市场价格，并让市场价住房变得更加难以负担。”